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提起貴州貴陽，很多沒去過的人，腦海里都會閃過一個字——窮，真的，覺得整個貴州都在大山深處，方圓幾百里內(nèi)只有鳥拉屎。 但正是這個大山里面的省會城市，從去年開始，因為大數(shù)據(jù)，因為房價瘋漲，正在經(jīng)歷著一場狂歡。
1 大數(shù)據(jù)，貴陽的新名片
大數(shù)據(jù)在這個時代很火，好像走出去說自己不曉得大數(shù)據(jù)這概念都不是現(xiàn)代人。 這么窮的貴州，如果不是特別去關注，你肯定都不知道蘋果、阿里巴巴、華為、騰訊、順豐、富士康等等這幫互聯(lián)網(wǎng)大佬，都把大數(shù)據(jù)中心落在了貴陽。
貴陽已經(jīng)成為名副其實的“大數(shù)據(jù)之城”。
聽起來就很牛逼啊！為什么大佬們偏偏對貴陽情有獨鐘？
很簡單，因為貴陽得天獨厚的環(huán)境。 高耗能、高致熱是數(shù)據(jù)中心面臨的兩大難題。電力資源保障才是大數(shù)據(jù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基礎。
而剛剛好，貴陽水多電力足，還是“西電東送”的主戰(zhàn)場，關鍵是電費還便宜。 簡直就是天造地設的“天然機房”！
再加上政府政策支持，天時地利人和，貴陽不做大數(shù)據(jù)中心你就說還有誰？ 任正非說過一句話：“我不要你們什么優(yōu)惠政策，放在貴州本身，建成運行后一年大概可以節(jié)約上億的電費。”
這倒不是夸張，你想想，同樣一度電，在北京可能要1塊錢，在貴州卻只需要4毛，這其中可以為企業(yè)節(jié)省多少成本！是你家企業(yè)你不去哦？ 所以，如今人們談到貴州，已經(jīng)不再局限于茅臺酒、遵義會議、黃果樹大瀑布。
大數(shù)據(jù)也已經(jīng)成為世界認識貴州貴陽的新名片。
2 貴陽的基本面
有人會問，大數(shù)據(jù)中心選擇了貴陽，對貴陽來說意味著什么？ 先看一組規(guī)劃數(shù)據(jù)：
2014年至2015年基礎構建期，貴陽初步建立以大數(shù)據(jù)應用為基本業(yè)態(tài)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式，帶動相關產(chǎn)業(yè)規(guī)模達到1100億元； 2016年至2017年集群聚集期，通過引進3或培育30家大數(shù)據(jù)龍頭企業(yè)，500家創(chuàng)新型大數(shù)據(jù)企業(yè)，帶動相關產(chǎn)業(yè)規(guī)模達到3000億元；
2018至2020年創(chuàng)新突破期，通過推動大數(shù)據(jù)、云計算、物聯(lián)網(wǎng)、移動互聯(lián)網(wǎng)服務融合協(xié)同發(fā)展，帶動相關產(chǎn)業(yè)規(guī)模達到5000億元。 看樣子，貴陽是想要彎道超車了。 2017年，貴陽的經(jīng)濟增速位列全國省會城市第一位，以11.3%的實際增速成為全國唯一兩位數(shù)增長的城市。
這成績似乎不錯。
注意，貴州本屬于西部貧困地區(qū)的人口流出地之一，整體經(jīng)濟基礎非常薄弱。 而這一刻，很明顯，貴陽的GDP是憑借大數(shù)據(jù)漲起來的。
當然，很大部分也是因為貴陽本身基數(shù)就比較低，所以增速和其他省會城市相比，容易保持較高的比例。
2015年數(shù)博會上，馬云說，如果大家錯過了三十年前廣東、浙江的投資機遇，今天一定不能錯過貴州。 2018年數(shù)博會上，馬云說，貴州和貴陽將是未來中國最有意義，最富有的地方之一。
馬云爸爸說話總是這么自信，也沒有人懷疑他的眼光。
那么，這包括在貴州買房子嗎？不如先來看看貴州的樓市情況。 貴陽的樓市可以說從去年以來徹底沸騰。
貴陽去年賣了差不多1000萬平米房子，住宅賣了差不多700萬平米，也就是說約7萬套房子，可滿足20多萬人的居住需求。 房價更是硬生生從2017年下半年的5000均價漲到2018年的10000左右。
如此短時間內(nèi)的瘋漲，不僅是外地人驚呆了，就連貴陽本地人也嚇傻了。 事實上，貴陽雖然有來自周邊城市和縣域的人口流入，但常駐人口仍然不過400多萬，遠不如臨近的昆明和南寧，然而房價卻直逼昆明和南寧。
云南和廣西都表示不服啊！
人口沒流入，經(jīng)濟空有增速，但總量沒跟上來，是無法支撐日漸漲高的房價的，這么看，貴陽的房價也有“虛高”的嫌疑。 “大數(shù)據(jù)中心”的政策紅利固然可以幫助貴陽產(chǎn)業(yè)起勢，但不同于電商，建一個大數(shù)據(jù)中心能夠產(chǎn)生的協(xié)同效應實在很有限，很難帶動產(chǎn)業(yè)聯(lián)合發(fā)展，須知道，任何產(chǎn)業(yè)在市場經(jīng)濟之下，要發(fā)展都首先得滿足一定的區(qū)位條件。
大數(shù)據(jù)產(chǎn)業(yè)鏈的上游是創(chuàng)新，下游才是數(shù)據(jù)的管理。 雖然很多互聯(lián)網(wǎng)大佬的落地貴陽，但貴陽沒法為他們提供充足的人才和資本，他們的核心研發(fā)團隊，仍然是會留在國內(nèi)的北上深杭的。 而貴陽很大程度上只是充當“大數(shù)據(jù)機房”。
以貴陽現(xiàn)有的經(jīng)濟實力，根本無法促使本地常住居民進行大規(guī)模的改善和投資需求，所以貴陽的房地產(chǎn)市場并沒有像房價上漲那么瘋狂地跟進。
3 貴陽房價為何會瘋漲？
第一，炒作大數(shù)據(jù)。
“云上貴州”、“大數(shù)據(jù)之城”、“首個國家級大數(shù)據(jù)產(chǎn)業(yè)集聚示范區(qū)”……貴陽站在大數(shù)據(jù)風口處，頭頂是有光環(huán)的。這點在上面也花了不少筆墨，這里就不多作重復了。
第二，貴陽補漲。
2016年開始，一線城市去庫存逐漸過渡到二三線城市也瘋狂地去庫存，導致了全國房價普漲，作為省會城市，貴陽樓市自然也進入了補漲階段。 相關專家預測貴陽這一輪補漲至少是要跟上昆明、南寧、太原等城市的價位才會到位。
也就是說，等貴陽補漲到位了，房價自然也就穩(wěn)定了。
第三，棚戶改造。
根據(jù)規(guī)劃，貴陽市到2020年是要基本完成2231萬平方米棚戶區(qū)城中村改造的，其中： 2018年實施棚戶區(qū)城中村改造58931戶，938.07萬平方米； 2019年實施棚戶區(qū)城中村改造48466戶，661.11萬平方米； 2020年實施棚戶區(qū)城中村改造48048戶，631.31萬平方米。
棚改在全國范圍內(nèi)基本都是實行貨幣化安置的，看到上面的數(shù)據(jù)你就可以想象到這其中帶來的買房需求。 如果在貴陽南明、云巖、經(jīng)開、白云、烏當?shù)葏^(qū)域逛一逛，你更是可以切實感受到貴陽棚戶改造的“正在進行時”。 放兩張貴陽棚改區(qū)域的圖，大家隨意感受一下~
第四，炒房團強勢進入貴陽花果園。
上個月朋友圈曾經(jīng)被一篇文章刷屏——《觸目驚心，炒房團是怎么在短期內(nèi)把三線城市房價超高兩三倍的》。 這其中就講到了貴陽的花果園，這個占地1830萬平方米，計劃入住50萬人口的亞洲超級大盤。
炒房團先是排查出花果園的入住率超高，得知貴陽還沒有地鐵房的概念。于是就計劃在地鐵交匯處，選擇流通盤較小的小區(qū)，打算一把吃掉所有的小戶型。 這樣成本低，容易轉手，也容易提高價格。一輪操作下來，不僅炒房團賺了個盤滿缽滿，貴陽的整體房價也被抬上去了，觸目驚心。 而每每說起花果園，很多人還是忍不住唏噓。
貴陽市本身是一個五方雜處、多民族雜居的城市，漢族為主，總人口480萬不算多，但人口居住密度，全國之最，花果園更是香港的兩倍，居住密度之高，只能用“嘆為觀止”來形容。
其實，花果園是貴陽最大的一個棚戶區(qū)改造項目，改造之前是個城中村，10萬人居住于此，整個城中村沿著山體梯次搭建，簡直就是貴州的“貧民窟”。 改造后，密集的商住樓和相對便宜的房價，讓花果園成為不少家庭或公司的選擇，也滿足了很多在城里打拼的人有一套房子的需求。 但由于缺少規(guī)劃，花果園的交通問題、上學問題、醫(yī)療條件、社會治安問題越來越突出。
這些年，花果園的光環(huán)正在漸漸褪去。 其實，花果園更像是眾多中西部城市的縮影。它們沒有優(yōu)越的地理位置，也沒有漫長的發(fā)家史，經(jīng)濟基礎薄弱，也少有國家政策的大幫大扶。
為了發(fā)展，只好野蠻生長，縱然磕磕撞撞，被人嘲笑，但也不能否認它在歷史發(fā)展的某一階段有它存在的合理性。 最后，貴陽樓市瘋漲也離不開自身發(fā)展前景被看好的因素。
高鐵的開通，使得貴陽對外環(huán)境更加開放，無論是對于企業(yè)進駐貴陽還是對于客戶了解貴陽本土企業(yè)都帶來了巨大的便利。
加上貴陽市場政策寬松，開發(fā)商對市場預期較好，沒有出現(xiàn)限購限貸政策，房地產(chǎn)市場活躍，于是開發(fā)商內(nèi)部就開始上調(diào)價格。 這些都是貴陽房價上漲的原因。
4 貴陽樓市的主力
城鎮(zhèn)化進程仍在繼續(xù)，城市一定會擴張。 貴陽以老城區(qū)為中心，空間發(fā)展策略是“北拓、南延、西連、東擴”，規(guī)劃形成的空間結構是“雙核多組團”。 畢竟老城區(qū)基本已成定局，可開發(fā)的土地實在有限，甚至沒有了。2017年貴陽市住宅除觀山湖區(qū)供銷兩旺，其他區(qū)域明顯供應不足。
開發(fā)商只能跑去觀山湖拿地說明了什么？ 說明了觀山湖區(qū)就是貴陽妥妥的主力呀！而且近年來觀山湖區(qū)發(fā)展強勁，房價也一路猛漲。
這樣子，那貴陽老城區(qū)還有價值嗎？
畢竟也是中心，雖然“老破小”，“臟亂差”成為了老城區(qū)的標簽，但這并不妨礙它的教育、醫(yī)療、交通等配套成熟，更是學區(qū)剛需們的首選。 但老城區(qū)現(xiàn)在總價在60萬元以下的學區(qū)房，基本沒有掛牌出售了。
沒有地，咱也不能不發(fā)展呀！地鐵還是要建，棚戶還是要改，開發(fā)商也還是要來。
人民大道開建、1號線年底通車，有效解決堵車之痛；
2018年云巖區(qū)、南明區(qū)將大力啟動棚戶區(qū)改造。 萬科、恒大、碧桂園三巨頭均在老城區(qū)布局新項目……
可以說，貴陽老城區(qū)的求生欲也很強了。 但是棚改的周期，動輒五年、八年，等你改完，新區(qū)也把你超越得差不多了。
所以，大家還是別對貴陽的老城區(qū)期望太大。 此前貴陽發(fā)展較為無序和混亂，所以至今沒有培養(yǎng)出一個真正意義上的富人區(qū)。
但貴陽作為貴州的門面，怎么可以沒有高端大氣上檔次的富人區(qū)？ 于是貴陽開始寄厚望于觀山湖區(qū)。
觀山湖區(qū)任重道遠，自然也不敢懈怠，一步步小心翼翼規(guī)劃著。 空間規(guī)劃上，高速、輕軌、高鐵、地鐵等都在觀山湖區(qū)匯集，這點在貴陽所有區(qū)，乃至貴州省內(nèi)也只有觀山湖做到了！
城市路網(wǎng)結構上，觀山湖區(qū)構建“一環(huán)、六橫、七縱”的道路主骨架體系。估計也是吸取了花果園交通錯亂的教訓。
交通出行搞定了，把人引來了，這邊學校、醫(yī)院、文化中心等公共設施亦要跟上啊~ 于是現(xiàn)在的觀山湖區(qū)，有著：
西南規(guī)模最大的國際會展中心——貴陽國際會議展覽中心； 貴州規(guī)模最大功能最全的大型體育場所——貴陽奧林匹克體育中心；
日漸成型的貴州金融城； 堪稱城市“綠肺”的觀山湖公園
放眼望去，一座生態(tài)型、園林式的宜居現(xiàn)代化新城正在形成，貴陽的富人區(qū)雛形初現(xiàn)。 有著CBD的影響力和良好的城市面貌，不論功能布局還是區(qū)位分布，觀山湖區(qū)都是承載老城升級換代的最佳區(qū)域。市場的競爭力也日漸凸顯，可以說是是貴陽“新貴”本貴了。
如今觀山湖的均價已經(jīng)去到了13000元/㎡，隨著觀山湖區(qū)城市能級的提升，觀山湖的房價很有可能會繼續(xù)飆升，當年勒緊褲帶咬咬牙買了觀山湖區(qū)房子的，也是賺到了。
5 寫在最后
貴陽有著天然的氣候優(yōu)勢，是著名的避暑之都，號稱“爽爽的貴陽”。 隨著大數(shù)據(jù)、高鐵、國家政策、人才引入、地鐵、世界500強進駐、發(fā)展增速排名NO1……爽爽的貴陽的樓市也熱起來了。
在省內(nèi)來看，貴陽作為省會城市，貴州是舉省之力單核發(fā)展它的，經(jīng)濟各方面實力都碾壓省內(nèi)其他區(qū)域。 但放眼全國，還是很現(xiàn)實，貴陽的人口、教育、產(chǎn)業(yè)、經(jīng)濟、政策等各方面與其它強二線城市相比，是完全被碾壓的。
靠“大數(shù)據(jù)中心”火起來也掩蓋不了它是個弱二線城市的事實，房價炒作也不能掩蓋虛假繁榮，貴陽確實還需要一段時間沉淀。 大胡子說房
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發(fā)表于 2018-6-27 15:02:29
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